تحقيقات
القرار المنتظر لدعم القطاع العقارى.. الرقابة المالية توافق على منح التمويل العقارى لوحدات تحت الإنشاء
الثلاثاء 19/يوليو/2022 - 05:55 م
طباعة
sada-elarab.com/647552
● عمران: إتاحة تمويل شراء وحدات سكنية تحت التشييد وفقاً لنسب الإنجاز فى تشييد الوحدات
● عبد الحميد: تحل أزمة ارتفاع نسب المخاطرة وطفرة فى التعاملات العقارية الفترة المقبلة فور التطبيق
●حمدي: قرار صائب يحل أزمة تمويل المشروعات ويزيد الملاءة المالية للمطورين وفرص القطاع العقارى فى النمو
● البستاني: حل جيد لمشكلة ارتفاع أسعار العقارات وانخفاض القدرة الشرائية وسيظهر على التعاملات الفترة المقبلة
رحب مطورون عقاريون بموافقة هيئة الرقابة المالية على تمويل شراء وحدات سكنية تحت الإنشاء، في خطوة ستعيد ترتيب السوق العقاري بالكامل، كونها ستساهم في زيادة حجم التعاملات التي تتم في السوق العقاري، بالإضافة إلى توفير السكن المناسب لجميع الفئات؛ خاصة أن نظام الاستثمار العقاري في مصر يتم على أساس بيع الوحدات منذ بداية تنفيذ المشروع.
وأعلنت هيئة الرقابة المالية، الاستجابة لمطالب المطورين العقاريين فيما يخص إتاحة تمويل شراء وحدات سكنية تحت التشييد، طالما أن أحكام قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية تسمح بتمويل الوحدات تحت التشييد وفقا لضوابط الهيئة التي تراعى نسب الإنجاز في تشييد الوحدات، بحيث يكون أسلوب التمويل وسيلة دعم مالى محفز للمطور.
وفقا بيان، جاء ذلك خلال اجتماع اللجنة الاستشارية للتمويل العقارى، الذي ترأسه رئيس هيئة الرقابة المالية، الدكتور محمد عمران، لمناقشة مقترحات تطوير نشاط التمويل العقاري وزيادة معدل نموه، وتذليل أية عقبات تعوق انتشاره، ومضاعفة قيم تمويلات شركات القطاع والتي بلغت 8.1 مليار جنيه بنهاية عام 2021، وحققت ما يقرب من أربعة مليارات جنيه خلال الربع الأول من العام الجاري.
وقال «عمران»، إن الاجتماع تناول مناقشة المقترحات الواردة من غرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، والاتحاد المصري للتمويل العقاري، حيث تم الاتفاق على رفع عدد من التوصيات لعرضها على مجلس إدارة الهيئة في أول اجتماع له-فور تشكيله- للنظر في إقرارها، وفى مقدمتها أن تكون الوحدة السكنية نفسها هي الضامن للتمويل العقاري، وما يترتب على ذلك من إلغاء القيد الخاص بعدم تجاوز القسط لنسبة 40% من دخل العميل الراغب في اقتناء وحدة بآلية التمويل العقاري.
وأوضح أن هذا يتفق مع الواقع العملي في المجتمع المصرى من محدودية نسبة التعثر، وقدرة شركات التمويل العقاري على تقييم عملائها بما لديها من مرونة في قبول قنوات متعددة لدخل العميل.
وقال «عمران» إنه حان الوقت لإدخال تعديل على قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 57/1 والصادر في نوفمبر من عام 2007 وتنظم أحكامه ضوابط منح التمويل العقاري في مجال تمويل شراء الوحدات تحت التشييد.
وأوضح رئيس الهيئة أنه تم الاتفاق على تقديم مقترح تشريعي لمجلس إدارة الهيئة بآلية بديلة تنظر في حالات العملاء المتعثرين فى السداد، وتم تحديدها في المركز المصرى للتحكيم الاختياري في الأنشطة المالية غير المصرفية للتغلب على إشكاليات البطيء فى إجراءات التقاضي.
من جانبها، أيدت مى عبد الحميد رئيس اللجنة الاستشارية لنشاط التمويل العقاري-بالهيئة-تبنى الرقابة المالية مقترح الاتحاد المصري للتمويل العقارى بتعديل قيمة التمويل الممنوح - للمستثمر الواحد- ليصبح 25% بدلا من 15% للأغراض السكنية، ورفعه للأغراض غير السكنية ليصبح 40% بدلا من 30% وذلك تماشياً مع الارتفاعات في قيمة الوحدات السكنية، على أن يتم وضع حد أقصى لنسب التركز بالنسبة لإجمالي محفظة التقييم.
ووافق أعضاء اللجنة الاستشارية للتمويل العقاري على مقترح بتخفيض المبالغ المالية الواجبة السداد من مشترى العقار ليصبح 10% من ثمن الوحدة بدلا من 20%، ووفقا لهذا التيسير يصبح لشركات التمويل العقارى الحق في شراء المزيد من الحقوق المالية لمحافظ عقارية من شركات التطوير العقاري.
من جانبه أكد أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب لشركة تعمير للتمويل العقاري “الأولى”، أنه منذ عام 2019 كان حجم التمويل الممنوح من الشركات بلغ 2.4 مليار جنيه، ووصل العام الماضي لـ8.1 مليار جنيه، وحقق خلال الربع الأول من العام الجاري 3.5 مليار جنيه، وهي طفرة في قطاع التمويل العقاري ترجع لمحفظة شراء من المطورين العقاريين من محفظة مديونيات للعملاء لدى الشركات.
وأوضح أن بيع المحفظة بديل لتمويل الوحدات تحت الإنشاء، ويحصل المطور على كل أمواله من شركة التمويل العقاري بينما تستمر شركة التمويل العقاري في التقسيط للعميل، لافتا إلى أنه لا يوجد تمويل عقاري لوحدات تحت الإنشاء رغم أن القوانين تسمح بذلك.
وأضاف أنه يجب أن يكون هناك تقنين وجهة مسئولة عن إدارة العلاقة بين العميل والمطور وجهة التمويل العقاري لحفظ حقوق كافة الأطراف في المنظومة، وحتى الآن فإن قيمة التمويل الممنوحة من الشركات محدودة مقارنة بحجم السوق العقاري وتمثل فقط من 3ـ4% من حجم السوق، ويجب ألا تقل قيمة التمويل العقاري عن 50% من حجم السوق.
ولفت إلى أنه أصبح هناك وعي بالتمويل العقاري مع وجود حوالي 500 ألف مستفيد من التمويل العقاري وهي نسبة كبيرة، وأصبح هناك وعي كبير بالقطاع.
وأشار إلى أنه لا يوجد ما يمنع قانونًا شركات التمويل العقارى من منح تمويلات لوحدات سكنية تحت الإنشاء أو التشطيب، ولكن المشكلة فى ارتفاع نسب المخاطرة، ما يجعل الجميع يعزف عنها، موضحاً أن الوحدات الجاهزة تتحمل شركة التمويل نوعًا واحدًا من المخاطرة تتعلق بتعثر العميل عن سداد الأقساط، أما الوحدات تحت الإنشاء فسيضاف إليها أيضا احتمالية عدم تسليم الشركة المشروع أو تعثرها فى التنفيذ، مشدداً أن القرار يعتبر تطور جيد لسوق الاستثمار والتمويل العقاري.
وقال آسر حمدى عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات إن وجود مبادرات لتمويل الوحدات السكنية، هو أمر جيد جدا، خاصة وأن مصر تشهد سنويا ما لا يقل عن 450 ألف حالة زواج، من محدودى الدخل، وبالطبع أغلبهم لا يملك أموالا لدفع مقدم عال، وأقساط وفوائد مرتفعة.
وأضاف أن أغلب دول العالم بما فيها أوروبا تعمل على تقديم دعم على الوحدات ممتد لفترات طويلة، كما أنها تقدم تمويلا للمشروعات التى يسعى المطور العقارى إلى تنفيذها على الأرض.
وأشار إلى أن أغلب المطورين يعملون فى الوقت الحالى كمطور وممول، وهو أمر استنفر الشركات بشكل هائل، وهنا نطالب بضرورة تدخل المعنيين باتخاد قرارات من شأنها تقديم تمويل لمشروعات المطورين، موضحاً أن القرار يعتبر جيد كونه سيعيد ترتيب السوق العقاري بشكل كامل بعد حل مشكلة التمويل العقاري والسماح بتمويل وحدات تحت الإنشاء.
واعتبر أن وجود مبادرات تمويلية لمشروعات المطورين فى الوقت الحالى، بات أمرا ملحاً، مؤكدا أن أغلب الشركات لا يمكنها أن تصمد أمام انتظار جمع أموال المشروع والتى تبدأ الآن من 6 سنوات، وصولا لـ12 سنة، وهو ما يعنى أن هناك شركات ستدخل فى أزمات مالية طاحنة بمرور الوقت.
وقال إن دولة الإمارات العربية الشقيقة، ممثلة فى حكومة دبى، دائما ما تقدم مبادرات تشمل جميع الشرائح بما فيها الوحدات منخفضة ومتوسطة وعالية السعر مع اختلاف الفائدة، ولا أجد أى مانع فى شمول هذه الشريحة بعملية التمويل.
وأوضح أن المبادرات التمويلية، دائما ما تسعى إلى توسيع حركة البيع والعمران، وهى تتفق مع التحركات الحكومية لتوزيع السكان على 20 % من المساحة بحلول 2030، مشيرا إلى أن التجمعات السكنية فى الوقت تقع داخل %7 من إجمالى مساحة مصر، مؤكدا أن تقديم تمويلات بنكية لمشروعات المطورين سيساهم فى تنفيذ المشروعات بشكل دائم ومستمر وسريع.
ويرى المهندس محمد البستاني نائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، أن القرار سيفتح الباب أمام تمويل عدد لا حصر له من الوحدات السكنية؛ خاصة أنه كان العائق الوحيد أمام بيع الوحدات العقارية بشكل مستمر.
وأشار إلى أن تغير رؤية الحكومة والبنك المركزي لتمويل وحدات القطاع الخاص تعتبر تطور ايجابي للسوق، يساعد على إتاحة أكبر كم من الوحدات العقارية، في ظل ارتفاع أسعار العقارات المستمر، مشدداً أن الشركة لديها عدد من الوحدات ستقوم بطرحها خلال الفترة المقبلة بالتعاون مع احد البنوك ضمن مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري.
وشدد على أهمية التكامل بين الحكومة والقطاع الخاص والبنك المركزي من أجل تطوير السوق العقاري وزيادة حجم التعاملات العقارية، في ظل النهضة العمرانية التي تشهدها مصر في الوقت الراهن.
وأشار إلى أن ارتفاع أسعار العقارات المستمر يستلزم دراسة شروط مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري بشكل مستمر من أجل مواكبة السوق وتحقيق الاستفادة لجميع الأطراف، موضحاً أن تعدد المبادرات يعتبر تطور جيد للسوق العقاري؛ خاصة أن التمويل العقاري كان احد الأزمات الواضحة في السوق العقاري خلال الفترة السابقة.
وأوضح أن تسهيل اشتراطات الحصول على التمويل حال صعوبة التسجيل أو اللجوء إلى بدائل أخرى يعتبر حل جيد، معتبراً أن المشكلة التي كانت تواجه مبادرات البنك المركزي كانت الاشتراطات التي يتم وضعها، بالإضافة إلى أن زيادة دور التمويل العقاري يرفع العبء عن كاهل شركات التطوير العقاري التي لا زالت تعاني من فجوات تمويلية متعددة، بسبب قيامها بتطوير المشروع وتمويله.
