لن نمر بفقاعة عقارية فى مصر وهامش ربح المطورين لا يتعد 20%
العاصمة الإدارية الجديدة مشروع جيد ولابد من تطوير نظام الاستثمار فيها
تفعيل قانون التمويل العقارى من أهم التحديات التى تواجهنا
متاخرون فى تنفيذ مخطط مصر 2030 ونحتاج لتطوير 16 ألف فدان خلال 12 سنة
ارتفاع الأسعار حتمى وتقليل المساحات والتسهيلات الحل السحرى للشركات لمواجهتها
استبعد المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد دعوات حدوث فقاعة عقارية فى مصر، مشيراً إلى أننا لدينا عجز مستمر فى الوحدات التى يتم تسليمها والمعروض أقل من الطلب الحقيقى فى السوق إضافة إلى أن الأموال التى يتم شراء الوحدات بها هى مدخرات خاصة وليست قروض بنكية.
وأشار فى حواره لـ "صدى العرب" إلى أن الدولة تحاول إنتاج منتجات عقارية جديدة لتقليل الدعم الذى تقدمه للوحدات، موضحاً أنها تدعم وحدة الاسكان الاجتماعى التى تبيعها بنحو 220 ألف جنيه بنحو 700 ألف جنيه، وهو ماجعلها تلجأ إلى منتجات جديدة كدار مصر وسكن مصر والتى تقوم بتدعيمها أيضاً بنسب أقل من الإسكان الاجتماعى.
وأشار إلى أن العاصمة الادارية الجديدة ستشهد خلال الفترة المقبلة تراجع بعض الشركات الصغيرة والتحالفات خاصة أن شركة العاصمة لم تحدد الامكانات المادية والفنية للشركات التى حصلت على الارض معتبراً أنه لتحقيق هدف الرئيس لابد من تسريع عملية التنمية بالمدينة من خلال فكرة المطور العام.
ونفى أن تكون العاصمة الادارية سحبت البساط من مدينة المستقبل خاصة أن الاخيرة تشهد دخول عدد كبير من المطورين العقاريين للعمل فيها من خلال عملها بفكر المطور العام للأراضى التى تطرحها.
وقال أن السوق العقارى المصرى شهد لجوء الشركات إلى تقليل المساحات لمواكبة الزيادة المستمرة فى التكاليف والتى تلقى بظلالها على اسعار العقارات مشيراً إلى أن المساحات أصبحت تتراوح بين 80 و250 مترا كحد أقصى.
وإلى نص الحوار...
لا أعلم شيئًا عن الانسحابات ولكن الشركات غير الجادة ستتراجع
فى البداية ما رأيك فى دعوات حدوث فقاعة عقارية فى مصر قريباً؟
اعتقد أن ما يشاع عن الفقاعة العقارية لن يحدث لثلاثة أسباب:
اولا- ان ما ينتج سنويا للوحدات السكنية من الحكومة (للإسكان المدعم) ومن القطاع الخاص (فوق المتوسط والفاخر) لا يزيد على ثلث الطلب السنوى فى جميع المستويات
ثانيا- أسعار الوحدات المعروضة من القطاع الخاص ليس مبالغ فيها حيث انها هى التكلفة الفعلية للأرض والمبانى والمصروفات الادارية مع هامش ربح لا يزيد على ٢٠٪ بحد أقصى.
ثالثا- الأموال التى يتم توجيهها لشراء العقارات هى مدخرات الأفراد وليس للبنوك حيث ان التمويل العقارى مازال غير مفعل فى مصر بسبب ارتفاع سعر الفائدة.
كيف ترى عدم تمويل البنوك للمشروعات تحت الإنشاء؟
الاموال التى يتم توجيهها لشراء الوحدات هى مدخرات الأفراد بمصر او العاملين بالخارج
وقانون التمويل العقارى لم يتم تفعيله بسبب ارتفاع سعر الفائدة كما ان البنوك لا تخصم شيكات للمطور للوحدات المباعة التى لم يتم تسليمها وهذا يؤكد حقيقة السوق العقارى وقوته.
كيف ترى تعامل المطورين مع ارتفاع الأسعار الفترة الأخيرة؟
الشركات بدأت فى التكيف مع الوضع وبدأت فى عرض مساحات صغيرة للوحدات وتقدم تسهيلات متعددة فى أنظمة السداد والتقسيط على سنوات طويلة.
لماذا إذاً يتخوف البعض من حدوث فقاعة عقارية فى مصر؟
كما قلت لن تحدث فقاعة عقارية فى مصر للأسباب التى ذكرناها ولكن المشكلة تكمن فى اعادة بيع الوحدات من المشترى بعد استلام الوحدة (خمس سنوات) وقيمتها تضاعف ٣ مرات تقريبا وعندما يرغب فى بيعها لن يستطيع بيعها كاش بنفس سعر المطور الذى يبيع نفس الوحدة بالتقسيط ويضطر ببيعها بأسعار أقل من سعر المطور (بـ٢ او ٢،٥ ضعف ثمن الشراء) حتى يحصلوا على ثمنها فوراً وليس على أقساط وممد طويلة كما يحدث مع المطورين وبهذا يعتبر انه خسر فيها لانه باعها اقل من سعر السوق.
كيف ترى قطاع الإسكان خلال الفترة الأخيرة؟
لابد أولاً أن نقسم أنواع الإسكان لنوعين الأول اسكان اجتماعى والمتوسط وتقوم الدولة بتنفيذه فى مشروع الاسكان الاجتماعى وسكن مصر ودار مصر بمساحات 90 مترا مربعا- ١٢٠ مترا مربعا وتقوم الدولة ببيع وحدات الاسكان الاجتماعى بأسعار كانت لا تتجاوز 150 ألف جنيه للوحدة وهذا النوع من الاسكان الاجتماعى مدعوم بـ٦٠٠ او ٧٠٠ الف جنيه تقريبا من تكلفة الارض والمبانى وهو ما جعل الدولة تتجه لتخفيض الدعم المذكور فى مشروعات جديدة كسكن مصر ودار مصر.
هل تدعم الدولة فعلياً الوحدة بـ700 ألف جنيه؟
بالفعل جميع محاور الاسكان الاجتماعى وسكن مصر ودار مصر مدعمة ولكن بنسب مختلفة والدعم للوحدات الاسكان الاجتماعى التى تبيعها الدولة للفئات محدودى الدخل بـ١٥٠ الف جنيه مدعومة بحوالى ٧٠٠ الف جنيها بأسعار الارض وتكلفة البناء حاليا ولذلك بدأت فى الحكومة فى بناء محاور اخرى مثل سكن مصر ودار مصر مدعوم بقيمة اقل من الاجتماعى وتقوم الوزارة باستكمال مشروع المليون وحدة سكنية خلال 5 سنوات وأصبحت وفقاً للأرقام المعلنة تنفذ نحو 200 الف وحدة سنوياً إذاً الخطة تسير بشكل جيد.
وبالنسبة للإسكان الفاخر وفوق المتوسط؟
جميع المطورين بالقطاع الخاص يقوم بتطوير الاسكان فوق المتوسط والفاخر ولكن حالياً أصبحنا جميعاً نعمل فى مشروعات الاسكان فوق المتوسط بينما أصبحت الشركات التى تستهدف تننفيذ مشروعات الاسكان الفاخر قليلة جداً.
لماذا هذا التحول من وجهة نظرك؟
بعد تعويم الجنيه وزيادة تكلفة الإنشاء وكذلك ارتفاع سعر الارض اصبح اتجاه القطاع الخاص يتجه نحو الاسكان فوق المتوسط بينما الاسكان الفاخر من فيلات وتاون هاوس اصبح قليل مع ارتفاع الأسعار وأصبحت المساحات تنحصر بين 100- 250 مترا مربعا وأصبحت الوحدة تباع بأسعار تتراوح بين 1.5 مليون جنيه و3 ملايين جنيه تقريبا بسعر المتر وصل إلى نحو ١٢- ١٤ الف جنيه بدون تشطيب.
ما حجم الطلب الحقيقى على العقار فى الوقت الراهن؟
عدد السكان فى مصر حاليا حوالى 100 مليون نسمة بزيادة ٢،٥ مليون نسمة سنوياً ولدينا نحو 900 الف حالة زواج سنوياً ويقدر الطلب سنوى للوحدات السكنية حوال ٦٠٠ الف وحدة سنوياً منها 85% (حوالى ٥٠٠ الف وحدة تقريبا) وتقوم الدولة بتوفيره ودعمه من خلال محاور الاسكان المختلفة (الاجتماعى- سكن مصر- دار مصر) يتم انتاج حوالى ٢٠٠ الف وحدة سنويا من المستويات الثلاث والنسبة المتبقية 15 % (حوالى ١٠٠ الف وحدة تقريبا) لإسكان فوق المتوسط والفاخر
يقوم القطاع الخاص بإنتاج وتسليم حوالى ٣٠ الف وحدة سنويا وهذا يوضح ان لدينا طلبا وعجزا متراكما فى الوحدات فى جميع المستويات التى تنتجها الحكومة والتى ينتجها القطاع الخاص. فكيف تحدث فقاعة عقارية فى ظل ذلك الطلب المتراكم؟ ولكن يجب ان نفرق بين بين قدرة الشركات على انتاج وتسليم الوحدات كل سنة والعروض والاعلانات عن المشروعات الجديدة على الورق فى السوق، فلدينا مشروعات كبيرة وشركات متعددة تقوم بتنفيذ وبيع مشروعات متوقع الانتهاء منها خلال 10 سنين وفِى نفس الوقت هناك عجز متراكم نحو 70 الف وحدة سنوياً.
كيف ترى طرح وزارة الاسكان لوحدات العاصمة الادارية الجديدة بأسعار 11 و12 ألف جنيه للمتر؟
بالفعل طرحت هيئة المجتمعات العمرانية وحدات العاصمة الادارية الجديدة فى الحى الذى تشرف على تنفيذه وتم تسويقها بالكامل بعد مد المهلة 48 ساعة إضافية ولكن أعتقد ان متوسط سعر البيع العادل للمتر فى العاصمة الادارية ١٢-١٤ ألف جنيه سعر الارض والمرافق والتكاليف للوحدة نص تشطيب هو متوسط الأسعار التى تعرض بها شركات القطاع الخاص مشروعاتها بالعاصمة الادارية.
هل تعتبر طرح الوزارة الوحدات بهذا السعر أحد الاستراتيجيات التسويقية؟
طبعا السعر الذى تم به البيع لوحدات كاملة التشطيب ١١ الف جنيه للمتر المربع يعتبر اقل من التكلفة لو تم احتساب ثمن الارض ولكن اعتقد أنه لا توجد منافسة عادلة فى العاصمة بين هيئة المجتمعات الجديدة والمطورين ولابد من مراجعة دور الدولة لتكون منظما ومراقبا للسوق بدون التنافس مع القطاع الخاص كما يحدث فى العاصمة.
كيف ترى انسحاب شركة من المشروع بعد تسويق وحدات به؟
حقيقة ليس لدى أى معلومات عن أسباب الانسحاب الذى تم ولكن اتوقع عدم استمرار بعض الشركات الصغيرة خاصة أن المشكلة فى الأساس فى نظام تخصيص الاراضى فى العاصمة وتستطيع أن ترى الفرق فى نظام تخصيص الاراضى فى مدينة المستقبل وفى العاصمة.
ما أبرز الاختلافات؟
فى مدينة المستقبل نظام تخصيص الأراضى مختلف فيجب ان يتم التأهيل الفنى والمالى للمطور ويتم مراجعة سابقة اعماله وكفاءة تنفيذ وتسليم مشروعاته السابقة وكذلك مراجعة الكفاءة المالية للمطور فى حين أن شركة العاصمة الإدارية لا تقوم بأى من الخطوات الذكورة وعلى سبيل المثال تم بيع حوالى 2900 فدان لـ٤٠ شركة تقريبا تجد أن عددا كبيرا من الشركات والجمعيات التى حصلت على قطع صغيرة 20 و40 فدانا وليس لها سابقة أعمال وحديثة التاسيس،
إذاً تتوقع انسحاب عدد من الشركات؟
اعتقد أن جميع الشركات التى ليست لديها كفاءة فنية ومالية وخبرات سابقة لم تستطيع استكمال المشروع ستتراجع عن الأراضى التى حجزتها او ستتعثر وتخرج من السوق. ويهمنى ان أوضح كشخص اعمل فى صناعة التطوير منذ ٤٠ سنة تقريبا ان اسهل شىء فى الصناعة هو ان تبدأ المشروع وأصعب شىء فى الصناعة انك تخلص وتسلم المشروع خلال فترة التطوير ويكون رضاء من العملاء من منظومة التشغيل والصيانة بعد التسليم.
إذاً العاصمة الادارية لن تخطف الأضواء من مدينة المستقبل؟
بالعكس العاصمة لديها الدعم الكامل من الدولة وعليها طلب كبير من العملاء راغبى الشراء للوحدات السكنية. ولكن ما اتحدث عنه هو عن أهمية قيام شركة العاصمة بتأهيل الشركات فنيا وماليا ومراجعة سابقة الاعمال والمشروعات التى تم تسليمها للشركات قبل تخصيص الاراضى.
إلى أى مدى وصلت اجراءات تمويل البنوك للقطاع العقارى؟
هناك مبادرة من البنك المركزى مشترك فيها العديد من البنوك الوطنية بتمويل مشترى الوحدات التى لا يزيد سعرها على 950 الف جنيه للوحدة بفائدة بنحو 9% وذلك جيد جدا للمشترى ويفعل منظومة التمويل العقارى ولكن بعد التعويم ارتفع سعر الوحدة لأكثر من مليون جنيه فخرجت معظم الوحدة من البرنامج وكنا ننتظر بعد التعويم أن تتغير مبادرة البنك المركزى وطالبنا كثيراً ولكن البنك المركزى رفض تعديل سعر الوحدة فى المبادرة المشار اليها بعد تعويم الجنيه.
كيف ترى السوق العقارى حالياً؟
السوق العقارى بخير ونحكم عليه من معدل نمو بيع المطورين وسنجد أن حجم البيع للشركات ارتفعت خلال النصف الأول من العام الجارى يناير- يونيو 2018 عن نفس الفترة فى العام السابق يناير-يونيو 2017.
ما تفسيرك على الرغم من زيادة الأسعار ارتفعت مبيعات الشركات العام الجارى؟
بسبب الحفاظ على مدخرات الفئة القادرة الجميع يستثمر أمواله فى العقار وكذلك بسبب الاحتياج الفعلى للعقار والزيادة السكانية الهائلة وبالتأكيد إذا لم يكن هناك بيع وتعاملات بالسوق فلماذا تفتح الشركات مشروعات جديدة.
كيف ترى اتجاه الشركات نحو تقليل مساحة الوحدة بالتزامن مع ارتفاع الأسعار؟
السوق بدأ فعلياً الاتجاه لمساحات 80 و90 و100متر وهناك وحدات فى العاصمة الادارية الجديدة 50 مترا ولكن السمة الغالبة تتراوح بين 80 مترا وحتى 250 مترا كحد أقصى لمساحة الوحدة.
كيف ترى أزمة محافظة مطروح وأحد المطورين؟
ازالة فيلات الساحل الشمالى انما تعبر عن البيروقراطية المستوطنة فى المحليات وأزمات استخراج التراخيص ولكن لابد من ايجاد آلية لحل أزمة استخراج التراخيص والاجراءات وغيرها فالشركة لديها رسومات معتمدة من محافظة مطروح كما عرفت ويتم التنفيذ عليها حتى صدور الترخيص ومازالت هناك تحقيقات ومنتظرين قرار الرقابة الادارية فى هذا الشأن وكان لابد من اخطار الشركة بالمخالفة بوقف الاعمال ولو استمر العمل رغم الإيقاف حسب القانون يتم ازالته ولابد من تفعيل قرار وزير الاسكان الخاص بقيام المكاتب الاستشارية حق إصدار التراخيص.
كيف ترى فكرة تدشين صندوق دعم الفائدة؟
بالطبع صندوق دعم الفائدة فكرة جيدة للغاية يسعى لتخفيض سعر الفائدة المرتفع للغاية واتى وصلت حالياً إلى 18% فى ظل عدم تفعيل التمويل العقارى بسبب ارتفاع سعر الفائدة وإذا تم تطبيقه من خلال الرسوم المقترح فرضها على المطورين وشركات مواد البناء نستطيع استخدامه ويتم تخفيض سعر الفائدة.
كيف ترى غزارة عمليات طرح الأراضى والوحدات من الوزارة الفترة الأخيرة؟
سليم للغاية ونعلم أننا نعيش على 7% فقط من مساحة مصر ونحتاج وفقاً لرؤية مصر 2030 لزيادة مساحة المعمور فى مصر إلى 12% خلال 12 سنة ونحن نحتاج للسكن فقط إلى تطوير 16 ألف فدان سنوياً لتأمين السكن بالكثافة التى تنفذها الوزارة فى المدن الجديدة وللعلم قمنا خلال آخر 4 سنوات الماضية ما يتم طرحه من اراضى للسكن بعيد كل البعد عن الرقم المذكور 16 ألف فدان إذا لابد من طرح وتجهيز أراضى لمجابهة الزيادة السكانية وتوفير فرص عمل لها كما يحدث فى العلمين الجديدة اليوم فاليوم لدينا مخطط للساحل الشمالى والمخطط الاستراتيجى القومى وغيرها واعتبر العلمين الجديدة هى البداية فى توفير مجتمع متكامل فى الساحل الشمالى.
كيف ترى مشروع العاصمة الادارية الجديدة؟
العاصمة الادارية الجديدة مشروع جيد ولكن لا بد من تطوير نظام الاستثمار فيها ومخطط الأعمال لأننا منذ عامين نتحدث عن تطوير 2900 فدان من 40 ألف فدان مساحة المرحلة الأولى إذاً لابد من تسريع عملية التنمية بالمشروع.
كيف نقوم بتسريعها؟
سرعة التنمية فى أى مدينة تكون من خلال اللجوء لفكرة المطور العام الذى يتم تطبيقه فى مدينة المستقبل واقترح ان تقوم شركة العاصمة الادارية بطرح اراضٍ للعمل بنظام المطور العام 5 أو 10 أو 15 ألف فدان تقريبا لعدة شركات لتقوم الشركات بتفريقها وتسويقها للمستثمرين والمطورين العقاريين والقيام بدور شركة العاصمة الحالى فى كل ما يخص عملية الطرح وكذلك سيكون أفضل من الحكومة فى التسويق ويجذب استثمارات اجنبيةويجب لجوء شركة العاصمة لنفس الحل لتسريع عملية التطوير فى المدينة لتحقيق هدف الرئيس الخاص بسرعة التنمية.
هل ترى أن هناك طلبا عقاريا حقيقيا على العاصمة؟
بالطبع هناك طلب عقارى على العاصمة بسبب الدعم واهتمام الرئيس بالمشروع وزيادة عدد الشركات بالمشروع غير مقلق وكثرة عدد الشركات والمنافسة أمر جيد جداً للمستهلك.
ما أبرز التحديات التى تواجه القطاع العقارى فى مصر؟
ابرز التحديات حالياً هو تفعيل قانون التمويل العقارى وضعف القدرة الشرائية للشرائح المستهدفة مع العملاء فى ضوء الزيادات السعرية والتى نستطيع التغلب عليها بتنشيط الية التمويل العقارى ووضع الية لمتابعة تكاليف إنشاء المشروع خلال فترة التنفيذ والفترة المقبلة قد تشهد تعثراً من قبل بعض المضاربين أو الحاصلين على أكثر من وحدة عقارية بغرض إعادة بيعها مستقبلاً فى ضوء التزاماتهم بسداد اقساط لتلك الوحدات متواكب مع ارتفاع الأسعار وزيادة تكلفة التزاماته ويجد صعوبة إعادة بيع الوحدة أو التنازل عنها حاليا باسعار تحقق لهم المكاسب المطلوبة.