■ الاستثمار فى مصر يواجه مناخا غير جيد بسبب البيروقراطية والفساد
قال المهندس حسين صبور رئيس شركة الأهلى للتنمية العقارية فى حوار خاص لـ«السوق العربية» إن مصر ظلت سنوات طويلة تكذب على نفسها لتثبيت جميع الموارد والعملات بها، والمفروض الجنيه قيمته اقل من الحقيقة نحن لا ننتج وصادراتنا كثيرة ووارداتنا قليلة جداً وتوجد لدينا أشياء كثيرة ليس لها أى داعٍ لأننا شعب فقير، وهناك أعمال سابقة ثابتة هى التى عملت على انهيار الدولة، الرئيس السيسى عندما تولى منصبه رأى انه يرأس دولة على وشك الانهيار فقرر إصلاح الحال وإصلاح الحال يمكن أن يكون بعد عام أو اثنين أو أكثر لو حتى 40 عاماً واخذ قرار الإصلاح فى وقت قصير ولكنه يسبب ألمًا لبعض الطبقات البسيطة، وهو يعالج هذا الألم ببطاقة تموين أو زيادة معاشات وهكذا ولكن باختصار شديد نحن نحتاج لإصلاح اقتصادى مؤلم ونحن سائرون فيه الان.. وإلى نص الحوار..
■ البيروقراطية أهم المشاكل التى تواجه رجال الأعمال وللأسف لم يبذل أى مجهود لحلها حتى الآن
■ من وجهة نظر ما التحديات التى تواجه الاستثمار فى السوق المصرى فى الوقت الراهن؟
- المستثمر على دراية شبه كاملة بمواقف الاستثمار ببعض دول العالم لأنى كنت رئيس جمعية المستثمرين فى مصر حوالى 8 سنوات.
والمستثمر هنا ليس مقامرا بل هو مخاطر الاستثمار يواجه فى مصر مناخا غير جيد وهذه المخاطر باختصار شديد: البيروقراطية، الفساد، الأمن، مناخ الاستثمار سيء ويجب ان يكون هناك قوانين جديدة للاستثمار تجذب المستثمرين لإصلاح ما يمكن إصلاحه.
■ ما المشاكل التى يعانى منها رجال الأعمال فى علاقتهم مع السلطة؟
- أول المشكلات هى البيروقراطية، التى لم يبذل أى مجهود لحلها حتى الآن، فليس من المعقول أن يستغرق تسجيل العقار فى مصر 10 أشهر، بينما يحتاج الأمر فى دولة مثل أستراليا يومًا واحدًا، كما أنه ليس منطقيًا أن يكون استصدار رخصة البناء فى العالم كله أقل من شهر، ويكون متوسطها فى مصر 10 شهور.
■ هل لديك أمثلة؟
- عندما كنت رئيسًا لنادى الصيد، تقدمت بطلب لرئيس الحى لإصدار رخصة بناء كشك يباع فيه الشاى فى النادى، فطلب رشوة بشكل مباشر، وعندما رفضت قال لى: «انتظر حتى تنتهى جميع الإجراءات الخاصة بالحصول على الرخصة، ومنها الحصول على موافقة الطيران المدنى».. وللأسف لم ندفع الرشوة وفشلنا فى بناء الكشك، وهنا يظهر الخلل فى اللوائح القانونية التى تمنع محاسبة المرتشى.
■ برأيك من العقل المدبر لإدارة الأزمات فى مصر مع الرئيس الحالى؟
- للأسف لا نعلم من هو العقل المدبر الذى يدبر لمصر، واذا تحدثنا عن المستشارة للأمن القومى فايزة أبوالنجا فقد قرأت فى إحدى الصحف أنها تجلس فى غرفة مغلقة ولا تفعل شيئاً، فنحن نريد أن تكون خلف الرئيس عقول اقتصادية فى مختلف القطاعات المختلفة الصناعة والسياحة والزراعة وغيرها .
■ مع احتفالية شركة “الأهلى صبور” بمرور 24 عاما على إنشائها اطلقت مشروعاً عملاقاً لينضم إلى سلسة مشروعاتها المميزة والفريدة بساحة العمران المصرى.. نود التعرف على تفاصيله؟
- كان ذلك بفضل القيادات الحكيمة والتعاون مع شركاء النجاح لتصبح “الأهلى للتنمية العقارية- صبور” من كبرى الشركات ذات السمعة الطيبة وبفضل المجهودات الكبيرة استطاعت الشركة الحصول على 578 فداناً بموقع متميز داخل “مستقبل سيتى” لإقامة مشروع “سيتى أوف أوديسيا” بنظام الشراكة مع “المستقبل للتنمية العمرانية” لإنشاء مجمع سكنى متعدد الاستخدامات داخل المساحات الخضراء.
ويمثل مشروع “سيتى أوف أوديسيا” نقلة نوعية لتنفيذ استراتيجية جديدة تعكس التزاوج بين التقاليد العريقة لشركة “الأهلى للتنمية العقارية- صبور” والرؤية الحديثة المبتكرة لشركة “المستقبل للتنمية العقارية”، حيث ينقسم المشروع لعدد من الكومبوندات السكنية الصغيرة التى تشتهر بها “الأهلى صبور” التى سيتم الربط بينها بأحدث الطرق بما يجعل من “ذا سيتى اوف أوديسيا” جنة حقيقية للحياة الصحية المليئة بالحركة والنشاط مع الاحتفاظ بالهدوء والخصوصية المطلوبة بالمنطقة الصناعية.
ويحتوى المشروع على 5 مناطق سكنية بإجمالى 12 الف وحدة باستثمارات مبدئية تقدر بنحو 32 مليار جنيه، يتم إنجازها بالكامل خلال 10 سنوات، وقد تم تصميم المشروع على أعلى مستوى عالمى، وفقاً لدراسة تطلعات الشريحة المستهدفة من العملاء، ليضم المشروع نحو 160 نموذجاً جديداً يخاطب كافة الأذواق، كذلك عدد من المبانى على الطراز العالمى.
وتتنوع وحدات مشروع “سيتى أوف أوديسيا” من حيث المساحة بين 130، 230 متراً، وتتنوع بين غرفتين، وثلاث غرف للوحدة إلى غير ذلك من تقسيمات متنوعة، بجانب عدد من “الفيلات”، و”التاون هاوس” و”التوين هاوس”.
■ هل من المزيد حول تفاصيل مشروع “سيتى أوف أوديسيا” التى سينفرد بها دون غيره من المشروعات العقارية فى السوق؟
- يهدف المشروع إلى توفير العديد من الأنشطة المختلفة غير السكنية بإضافة أكثر من أنشطة أخرى غير سكنية لتكون تلك الأنشطة مثابة “روح المشروع” كما سيتم إنشاء منطقة تضم العديد من الخدمات والأنشطة التعليمية بما فيها بناء مدرستين، وسيحتوى المشروع على أكبر منطقة تجارية مفتوحة فى شرق القاهرة والتى لن تمر السيارات خلالها من اجل الحفاظ على صحة قاطنى المشروع، وكذلك سيتم تخصيص 100 فدان لإنشاء منطقة خضراء تضم العديد من المنتزهات.
وكذلك سحتوى مشروع “سيتى أوف أوديسيا” على منطقة اخرى تحوى مزيجاً من الوحدات التجارية والإدارية والكافيهات والمكاتب، بالإضافة إلى إنشاء أكبر قاعات للمؤتمرات والاحتفالات والمعارض، وبطاقة استيعابية تتخطى 7 آلاف فرد، وإنشاء كوبرى لربط المنطقة التجارية بالمنطقة الإدارية، والذى يتم تنفيذه على اعلى مستوى من الرفاهية والرقى وبتصميمات وأفكار عالمية ليكون بمثابة مزار سياحى ورمز بارز من معالم المشروع.
ويتوسط المشروع منطقة كاملة للفنون والثقافة تحت مسمى “مركز التصميمات” لعرض وتعليم كافة الفنون والثقافات بما فيها الموسيقى والعمارة والديكور والرقص، بالإضافة أماكن اخرى متخصصة لتصميم المجوهرات والملابس، وذلك بهدف الارتقاء بالثقافة والمساعدة على تعزيز الفنون الحالية والمستحدثة.
وجدير بالذكر ان المشروع يضم نادى “بلاتينيوم” الرياضى على مساحة 25 فداناً بالإضافة إلى مدينة طبية متكاملة وغير ذلك من مناطق الخدمات الرئيسية والترفيهية المتعارف عليها والمستحدثة لتلبية كافة الرغبات الحالية والتطلعات المستقبلية لقاطنى المدينة دون الحاجة للبحث فى أى من متطلبات الحياة خارج “سيتى أوف أوديسيا”.
■ مشروع بتلك المواصفات التى تلبى مختلف التطلعات والرغبات فى حياة لم تكن موجودة من قبل على ارض مصر، هل يستطيع أيضا ان يتناسب مع القدرات المالية الاهداف الاستثمارية للأفراد والمؤسسات بعد الزيادة الكبيرة فى تكاليف البناء؟
- ارتفاع أسعار كافة المدخلات والخدمات دفع “الأهلى للتنمية العقارية– صبور” إلى تطبيق افكار اقتصادية تهدف إلى تقليل استهلاك الطاقة كأحد ابرز السبل لتقليل مصاريف خدمات ما بعد البيع، وذلك بتطبيق منظومة المدن الخضراء التى يتم مراعاتها بشكل جيد فى مشروعات الشركة الحالية والمستقبلية وبناء على دراسات تحليلية مستفيضة تم الكشف عن تركز معظم التكاليف فى خدمات إدارة الاصول العقارية ومنتجات الطاقة وموارد المياه وغيرها من الخدمات التى تكاليفها الإجمالية اعلى كثيرا من سعر الوحدة الأساسى عند الشراء، وبالتالى نحرص على مراعاة تلك العناصر المالية لضمان الاستدامة بكافة معاييرها وعلى جميع المستويات البيئية والاقتصادية، وقد اصبح ذلك مفهوماً جديدا فى السوق العقارى ومن المتطلبات الرئيسية للمشتريين.
ولا يتوقف الامر عند خفض تكاليف إدارة الاصول العقارية واسعار الطاقة فقط، ولكن نحرص أيضا على مراعاة التصميم الرئيسى لمشروع “سيتى أوف أوديسيا” كأحد الأبعاد الرئيسية فى خفض التكاليف، حيث يضم المشروع عدداً كبيراً من الوحدات، بما يسهم فى خفض نصيب الوحدة فى تكلفة الارض والبنية التحتية، وذلك من خلال تصميم هندسى فريد يراعى الكثافة الجغرافية والتمتع بكافة الخدمات لكل وحدة بداية من الاطلالة على الطبيعة وتوفير الجراجات إلى اخر ذلك من الحقوق والخدمات.
أما عن مراعاة التوجهات الاستثمارية للعملاء الراغبين فى الاستفادة من تعظيم العائد على قيمة أصولهم فيتحدث عنها الواقع العملى وتجارب العملاء مع المشروعات السابقة لشركة “الأهلى للتنمية العقارية– صبور” بداية من الالتزام بمواعيد التسليم وتلبية كافة التطلعات إضافة إلى الحرص الشديد على طرح الوحدات بأسعار مناسبة استطاع معها جميع المشتريين تحقيق ارباح رأس مال 100% من قيمة الوحدة بعد 6شهور فقط من التعاقد ومع ارتفاع التكاليف الاستثمارية للموضوع والبالغة 32 مليار جنيه فإن الشركة بحاجة إلى طرح المشروع للافراد والمؤسسات ذوى الملاءة المالية خاصة فى ظل توفير كافة الخدمات بما فيها خدمات ما بعد البيع إلا انه سيتم طرح وحدات مشروع “سيتى أوف أوديسيا” بأسلوب سداد مبتكر لأساليب السداد سيحدث توازنا بين تكاليف الجودة المرتفعة وتنافسية التسعير مع العلم أننا نخاطب شريحة معينة من الشعب وهى الطبقة الراقية الاولى لمشروعاتنا السكنية.
■ ابتكارات عمرانية هائلة سيأتى بها المشروع “سيتى أوف أوديسيا” لتغيير الرفاهية السكنية، فلابد انه سيستعين بخبرات عالمية على كافة المستويات سواء فى مراحل التصميم أو التسويق فماذا عن تلك الخبرات؟
- نتعاون مع العديد من الخبرات المحلية والعالمية فى كافة مراحل المشروع، على سبيل المثال فإن شركة جنسلر العالمية المصمم المعمارى والمخطط رقم 1 عالميا كما ان شركة “JLL” العالمية تتولى تقديم الخدمات الاستشارية الخاصة بالتطوير وتأجير وحدات منطقة الاعمال المركزية البالغة 100 فدان، حيث تضع الخطوط العامة لتطوير المنطقة، بما يتيح أعلى مستوى من الخدمات وهذه الشركة شركة عالمية معروفة بإنجازاتها الكبيرة فى مجال الابتكار وإدارة الموارد البشرية والتنافسية العالمية وقد جاءت ضمن قائمة “Fourtune 500” لعام 2018 وسوف تتمكن من إضافة قيمة هائلة لتطوير منطقة الأعمال المركزية من خلال منصة خدماتها وخبراتها العالمية وتميزها الفائق فى إدارة الاصول العقارية وتطبيق افضل الممارسات والعمليات التشغيلية فى التأجير والتسويق والمحاسبة، كما تم اختيار شركة “هير انترناشيونال” لتقوم بالإشراف على تصميم وتنفيذ المشروع بما يمثل إنجازا آخر فى عمليات تنفيذ مشروع “ذا سيتى أوف أوديسيا” بما يضمن نجاحه الكبير نظرا لما يتمتع به المشروع من تنوع فى الاستعانة بخبرات كبيرة محلية وعالمية فى جميع عمليات ومراحل المشروع ويحظى المشروع بشركة “هيل انترناشيونال” كمدير يتمتع بخبرات هائلة وفريق متكامل لإدارة المشروعات العالمية بالإضافة إلى خبراتها المحلية أيضا بما يضمن نجاح استكمال المشروع فى جميع مراحله بأعلى كفاءة وأفضل جودة.
■ ليس التعاون العالمى وحده الذى يميز مشروع “ذا سيتى أوف أوديسيا” حيث هناك شراكة أساسية مع “المستقبل سيتى” تمثل دفعة قوية للمشروع، فماذا عن تفاصيل تلك الشراكة، خاصة أنها التجربة الرابعة لكم على ارض المستقبل؟
- بالفعل ليست هذه هى الشراكة الاولى مع “المستقبل” ويأتى هذا المشروع فى إطار رغبة الطرفين لزيادة عدد المشروعات التى تشارك فيها “الأهلى صبور” بمدينة “المستقبل سيتى” وتشير بنود عقد الشراكة إلى حصول شركة المستقبل على نسبة 38% من إجمالى إيرادات مشروع “ذا سيتى أوف أوديسيا” مقابل 62% لشركة “الأهلى صبور” وسبق لنا الحصول على 3 قطع أراض بمدينة “المستقبل سيتى” لإقامة 3 مشروعات، هى مشروع “لافينير” على مساحة 100 فدان ويضم 3300 وحدة، ومشروع “أريا” على مساحة 100 فدان بالمشاركة مع شركة “منازل” الكويتية ويضم 2200 وحدة، ثم ثالثا “مشروع جرين سكوير” بالمشاركة مع “دار المعالى” السعودية لإنشاء 1027 وحدة سكنية ما بين شقق دوبلكس وتاون هاوس.
وقد لاقت المشروعات الثلاثة إقبالاً غير مسبوق من عملاء السوق العقارى منذ إطلاقهما جميعاً بفضل التنافسية القوية لتلك المشروعات فى جميع النواحى بداية من الجودة والتصاميم الفريدة انتهاء إلى تنافسية التسعير ورقى الخدمات فضلا عن أساسيات الاستناد إلى السمعة الطيبة وتميز الجودة التلتين تتمع بهم شركة “الأهلى للتنمية العقارية– صبور” كجزء أساسى من نجاحها على مدار 24 عاماً وتعد تللك الشراكة نموذجاً حقيقياً يحتذى به فى جميع عمليات الشراكة العمرانية المحتملة.
■ ذكرتم ان الشراكة مع “المستقبل” تحمل روح الفريق الواحد وتحرص على سرعة التحرك والإنجاز ولابد انها تحمل العديد من المميزات الاخرى للطرفين وللمشروع نفسه فهل من تفاصيل عن ابرز تلك الإيجابيات التى رسمت نموذجاً من الشراكة يحتذى به بين المطورين؟
- التعاون الكبير بين الشركتين لابد أن يخرج فى أبهى صورة له لينافس المشروعات العالمية، لاسيما ان الكيان المكون من اكبر بنوك حكومية فى مصر، بالإضافة إلى شركة “المقاولون العرب” وشركة “الأهلى– صبور” يجب ان يقوم بتنفيذ مشروع عمرانى وطنى من الطراز الاول وقد خلق التعاون مع شركة المستقبل نوعاً من الطمأنينة والحماس الشديد فيما بين القائمين على الشركتين لتحقيق اعلى معدلات الإنجاز وهو ما أدى إلى الانتهاء من كافة الإجراءات المطلوبة لتوقيع عقود الشراكة فى التوقيت المحدد لها ليبرهن ذلك على مدى اهتمام الشركتين بسرعة إنجاز مشروعات وطنية عالمية كما ان “المستقبل سيتى” تحمل العديد من المميزات التى تنعكس بشكل مباشر على جودة المشروع، حيث تتميز “مستقبل سيتى” بمخطط فريد وموقع حيوى، بالإضافة إلى اعمال بنية تحتية وطرق تمتد لمساحة 11 الف فدان والتى اجتمعت مقوماتها الإيجابية لتؤهلها لتصبح مدينة عمرانية متكاملة الخدمات بما يدعم الثقة فى شركة “المستقبل”.